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【金九银十】楼市看涨温州炒房团重拾信心蠢蠢欲动

2010-09-15 22:50 出处未知

　　“金九银十”是怎么解释，温州炒房团告诉你答案。温州再现组团炒房的浩大队伍，号称温州炒房团。　　
　　8月份，温州举办了一次房展会，到场的人给记者描述了当时的盛况，"参加房展会的全部都是外地楼盘，温州人的关注度很高。能够提供按揭的，即使按揭的比例达50%，也销售很快。总价在100万元以内的房源，即使没有按揭，温州人也可以接受。"
　　外地楼盘的火爆还拉动了温州本地楼盘的热销和涨价。有消息称，距温州稍偏远的某地（地理位置相当于北京五环以外）新开了一个楼盘，价格达到每平方米2.8万元左右，比之前的预估价格高出不少。据了解，这样的高价抬升了温州市的房价，有消息称温州现在稍好地段的房价已经到每平方米6万元了。
　　享有炒房团团长之称的温州天浩置业负责人王珍楠更是预期市场将迎来新一轮的投资热潮，而现在，这个投资潮刚刚开始起步。此次的投资潮未必能够迎来调控政策出台以前的高额回报，不过，温州炒家们还是预期房价近期能有10%左右的上涨。
　　"温州人已重拾对房地产投资的信心了。"王珍楠告诉记者。政府的宏观调控持续了4个多月，而房价并未有大幅度的下滑。之前，他们最担心的是房地产保有税，但是现在看来保有税顶多只有1.5%，而且出台还比较艰难。即使出台的话，1.5%的税率对房地产投资者来说，威慑力不大。
　　据王珍楠介绍，房地产投资对于温州人来说是最熟悉也是最习惯的投资方式，其他投资方式不是收益小，就是需要专业知识，因此只要有机会，温州人就不会放过房地产投资。目前温州的房地产投资主要分两部分：住宅投资和商业地产投资。在住宅投资方面，温州人青睐的是上海、杭州等长三角城市和旅游省份海南，而山东、江苏常熟等地则吸引了温州商业地产的投资客。
　　温州另一炒房团的团长张和平表示，商业地产是新政后温州炒房团的新宠。据他介绍，目前，购买商业地产的出手率均达到80%以上。有一个10个人的团队购买了商业地产，只有2人未出手，其他人都"满载而归"。
　　"温州当地的房价较前段时间已经有了5%~10%上涨。在部分核心地区，部分房价上涨近10%，从之前的每平方米5万元涨到了现在的6万元。"王珍楠说。虽然房子每年增值5%~10%属正常现象，但是短期内上涨这么多，令投资客十分满意。王珍楠预测，此次投资客再入楼市，将带动其他地方的房价出现类似的上涨。
　　温州人认为房价已开始上涨还真不是空穴来风。9月2日，国内地产龙头万科公布了其8月份的销售情况，结果显示，2010 年8 月份万科实现销售面积91.5万平方米，销售金额119.9亿元，分别比2009年同期增加84.7%和149.0%。2010年1~8月份，公司累计实现销售面积487.5万平方米，销售金额572.1亿元。而119.9亿的单月销售金额也创下了国内房企单月销售的新纪录。
　　万科董秘谭华杰表示，8月份销售之所以创下新高，一方面因为当月新推盘规模较高，达到今年以来最高水平；另一方面，8月份万科的新盘认购率达到75%，较6、7月份进一步提高，为今年以来的最高水平。
　　正是万科的这一公告掀起了一些炒客的热情，使他们个个摩拳擦掌。与此同时，在"金九银十"到来之际，更多的回暖信息也不断涌出：部分城市8月份量价齐升，保利33亿"天价"福州夺地……
　　是温州一些炒房客拿万科这个案例一厢情愿地忽悠，还是房地产下轮上涨风暴风雨欲来？

有望迎来量价齐升

　　"我们对于9、10月份的商品房成交保持相对乐观，"浙商证券分析人士告诉中国商报记者。8 月28 日-9 月3 日，他们跟踪的15 个重点城市中的11 个实现了环比上升、4 个城市出现了环比下降，总体成交趋势继续向好，但上升的势头有所减弱，符合"在房地产宏观调控背景下成交震荡"的态势。在即将到来的‘金九银十’中，在开发商积极推盘和刚性需求逐步释放的背景下，他们对于9、10 月份的商品房成交保持相对乐观。
　　中国指数研究院9月1日发布的统计数据也显示，其重点监测的十大城市平均价格同比上涨45.08%。其中，北京涨幅最大，同比上涨71.84%，武汉涨幅最小，但也达到24.75%。
　　美联物业全国研究中心一负责人也告诉中国商报记者，"据我们了解，广州、深圳等一线城市的投资市场正开始回暖。"
　　该研究中心对北京、上海、广州和深圳四个一线城市的成交统计数据显示，8月份，房地产市场开始出现量价齐升的态势。
　　"根据最新的观察，我们认为尽管九、十月份将迎来成交高峰，但是房价下降的预期可能看不到，这样的情况下会增强市场对于未来政策调控的预期。"长江证券分析人士告诉中国商报记者。
　　但与市场预期不同的是，商品房销售增速的下滑并未带来新开工与投资的下滑，与此相反的是这两个指标一直在高位运行。该分析人士说："我们认为新开工方面维持较高的增速，其原因主要是因为开发商补存货的需要以及目前打击囤地力度的加大。另外保障性住房的加大力度也是一个原因。"
　　土地市场方面，四月份新政以来成交明显下降。表现在溢价率方面在四月份后有所下降。但长江证券研究发现一线城市受到影响较小，二线城市地方政府多采用减少供应的方法，土地成本并没有明显下降。但从全年供地指标完成情况来看，下半年还将有大量的土地推向市场。
　　而东方证券却认为，房价不会出现一些炒客所希望的那样，再出现暴涨。

市场恐难如炒房客所愿

　　"我们认为房地产市场尚在良性循环之中，"东方证券分析人士告诉中国商报记者。在国家和一些地方严格的调控政策下，不可能出现大幅度暴涨。以北京为例，北京调控政策规定多套房认定标准是"认房又认贷"，其中:二套房贷依然首付50%，利率上浮10%;三套房及以上无法贷款，不满一年外地人购房无法贷款。
　　对于楼盘价格的变化，东方证券指出，核心区具有资源稀缺性，价格变化不大。如北京东三四环之间的"太阳星城"，目前均价约40000 元/平方米左右，基本与新政前价格相当;远距离楼盘价格均出现不同程度下调。
　　东方证券还研究发现，老盘以多种方式开始变相降价。以特价房名义变相降价。如五环外"北京新天地"9 月初推出10 套特价房，均价约22000 元/平方米，较之前24500元/平方米均价约下降了10%；以新案名变相降价。如东五环外"远洋一方"9 月中旬将推出位置较差的新地块"远洋新悦"，预计均价17000 元/平方米，而"远洋一方"售价曾高达24000 元/平方米。
　　对于新房和二手房出现的价格倒挂现象，"显然，这种房价倒挂是不合理的，新房价格必定要引导二手房价合理回归。"该分析人士说。新房比二手房更具有价格引导权。二手房市场的卖方是由众多单个业主组成，决定了二手房的定价往往更随意和不稳定，而新房市场的卖方主体决定其定价相对稳定、更能反映价格趋势。
　在调研中，他们发现新房和二手房价出现倒挂。以"远洋一方"为例，预计新推项目价格17000 元/平方米，而其二手房价格仍在20000 元/平方米左右。事实上，即使二手房和新房同样的价格，由于二手房评估价远低于合同价，导致真正的贷款比例要低于新房，也就是说二手房的购房门槛甚至高于新房。
　　综合以上分析不难看出"房市尚在良性循环之中。"东方证券这位分析人士说。作为真正购房居住者，大可不必担心房价再暴涨。金九银十，房地产市场会回暖，但不大可能出现今年上半年出现的那轮暴涨现象。